Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ακίνητης περιουσίας

Εάν πουλάτε ακίνητα, μπορεί να οφείλετε φόρο υπεραξίας.

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών οφείλεται συχνά όταν πουλάτε περιουσιακά στοιχεία για περισσότερα από αυτά που πληρώσατε αρχικά. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών εφαρμόζεται σε τίτλους όπως μετοχές ή ομόλογα και ενσώματα περιουσιακά στοιχεία όπως ακίνητα. Πληρώνετε φόρο υπεραξίας για το κέρδος που λαμβάνετε από την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου, που είναι η τιμή που πουλάτε το περιουσιακό στοιχείο μείον την προσαρμοσμένη βάση του.

Η προσαρμοσμένη βάση είναι ένας αριθμός που δείχνει πόσο αξίζει το περιουσιακό στοιχείο για εσάς. Αυτή είναι η τιμή που πληρώσατε για το στοιχείο, συν ή πλην ορισμένες προσαρμογές που αντικατοπτρίζουν τον τρόπο με τον οποίο η αξία του έχει αλλάξει με την πάροδο του χρόνου.

Το IRS επιτρέπει σε πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού να αποφύγουν τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση της κύριας κατοικίας τους. Αλλά μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε φόρο υπεραξίας για δεύτερη κατοικία ή ενοικίαση ακινήτου. Και μπορεί να οφείλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην κύρια κατοικία σας, εάν έχετε ζήσει σε αυτό για λιγότερο από δύο χρόνια ή εάν η αξία του έχει αυξηθεί δραματικά.

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ακίνητης περιουσίας

Το πόσο φόρο υπεραξίας οφείλετε για την πώληση ενός ακινήτου εξαρτάται από πολλούς παράγοντες.

• Εάν διαθέτετε το ακίνητο για περισσότερο από ένα χρόνο, τα κέρδη σας από την πώλησή του θεωρούνται συνήθως μακροπρόθεσμα κέρδη και ενδέχεται να πληρώσετε χαμηλότερο επιτόκιο.
• Εάν έχετε στην κατοχή σας το ακίνητο για λιγότερο χρόνο, τα κέρδη σας είναι βραχυπρόθεσμα κέρδη και πληρώνετε φόρο για αυτά σύμφωνα με το φορολογικό σας κλιμάκιο, όπως θα κάνατε και για άλλα εισοδήματα.

Είτε έχετε μακροπρόθεσμα είτε βραχυπρόθεσμα κέρδη, το επίπεδο εισοδήματός σας και η κατάσταση φορολογικής δήλωσης επηρεάζουν το ποσοστό που πληρώνετε.

Εξαίρεση για τις πρωτεύουσες κατοικίες

Υπό ορισμένες προϋποθέσεις, το IRS σάς επιτρέπει να αποφύγετε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στα πρώτα $250.000 κέρδη από την πώληση μιας κύριας κατοικίας (ή $500.000 για ένα παντρεμένο ζευγάρι που υποβάλλει από κοινού αίτηση).

Για να λάβετε αυτήν την εξαίρεση, πρέπει γενικά να έχετε στην κατοχή σας και να χρησιμοποιείτε το σπίτι σας ως κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δύο χρόνια συνολικά από τα τελευταία πέντε χρόνια πριν το πουλήσετε. Και μπορείτε να κάνετε αυτήν την εξαίρεση το πολύ μία φορά κάθε δύο χρόνια.

Πότε πρέπει να πληρώσετε φόρο υπεραξίας;

Μπορεί να χρειαστεί να πληρώσετε φόρο υπεραξίας μετά την πώληση ενός ακινήτου εάν πραγματοποιήσετε υπεραξία. Αυτό συμβαίνει εάν η τιμή στην οποία πουλάτε το ακίνητο είναι υψηλότερη από την προσαρμοσμένη βάση της.

Ενδέχεται να οφείλετε φόρο υπεραξίας εάν πουλήσετε την κύρια κατοικία σας και δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εξαίρεση. Αυτό μπορεί να συμβεί εάν είστε ιδιοκτήτης ή ζείτε στο σπίτι για λιγότερο από δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια ή εάν έχετε αποκλείσει κέρδη από την πώληση διαφορετικής κατοικίας τα τελευταία δύο χρόνια.

Μπορεί επίσης να οφείλετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για την πώληση της κύριας κατοικίας σας, εάν το είχατε ενοικιάσει στο παρελθόν. Και θα μπορούσατε να οφείλετε φόρο υπεραξίας στην κύρια κατοικία σας εάν τα κέρδη σας είναι μεγαλύτερα από 250.000 $ (ή 500.000 $ εάν υποβάλετε αίτηση από κοινού με έναν σύζυγο).

Διαφορές φόρου κεφαλαιουχικών κερδών για πρωτεύουσες κατοικίες έναντι ενοικιαζόμενων ακινήτων

Αν και είναι συχνά δυνατό να αποκλειστούν τα κέρδη κεφαλαίου από μια κύρια κατοικία, αυτό δεν ισχύει για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα. Έτσι, η πώληση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να δημιουργήσει πολύ μεγαλύτερο φορολογικό λογαριασμό.

Μια άλλη διαφορά είναι ότι μπορεί να έχετε αποσβέσει ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο ή να έχετε αφαιρέσει φόρο εισοδήματος κάθε χρόνο για να λάβετε υπόψη τη μείωση της αξίας του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου. Το IRS απαιτεί να μειώσετε τη βάση του ακινήτου κατά το συνολικό ποσό της επιτρεπόμενης απόσβεσης, είτε κάνατε είτε όχι αυτήν την έκπτωση.

Η μείωση βάσης αυξάνει το κέρδος σας από την πώληση. Το μέρος του κέρδους που προστίθεται λόγω αποσβέσεων μπορεί να φορολογηθεί με 25%. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσετε φόρο επί του καθαρού εισοδήματος από επενδύσεις για την πώληση ενοικιαζόμενου ακινήτου ή δεύτερης κατοικίας με συντελεστή 3,8%. Αυτός ο φόρος επί των κεφαλαιουχικών κερδών και άλλων εισοδημάτων από επενδύσεις τίθεται σε εφαρμογή εάν το εισόδημά σας υπερβαίνει ένα ορισμένο όριο.

Πώς να αποφύγετε τον φόρο υπεραξίας στα ακίνητα

Αν φαίνεται ότι θα σας χτυπήσει με φόρο κεφαλαιουχικών κερδών όταν πουλάτε ακίνητα, ίσως μπορείτε να κάνετε κάποια πράγματα για να μειώσετε το ποσό που οφείλετε ή ακόμα και να αποφύγετε να πληρώσετε εντελώς τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

Εάν πουλάτε μια κύρια κατοικία…

Εάν πουλήσετε μια κύρια κατοικία, μπορεί να αντιμετωπίσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επειδή έχετε εξαιρέσει τα κέρδη από την πώληση ενός σπιτιού τα τελευταία δύο χρόνια ή δεν έχετε ζήσει στο σπίτι για αρκετό καιρό. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ίσως αξίζει να περιμένετε μέχρι να πουλήσετε και να χρησιμοποιήσετε το σπίτι ως κύρια κατοικία σας για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για τον αποκλεισμό.

Δεδομένου ότι τα ποσοστά των μακροπρόθεσμων κεφαλαιουχικών κερδών είναι γενικά χαμηλότερα από τα βραχυπρόθεσμα κέρδη, η απλή διατήρηση ενός ακινήτου για τουλάχιστον ένα χρόνο μπορεί να μειώσει τον φορολογικό σας λογαριασμό σε σύγκριση με την πώλησή του πριν από το τέλος του έτους.

Εάν πουλάτε ένα ακίνητο για ενοικίαση…

Εάν πουλάτε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, μπορεί να θέλετε να μετακομίσετε σε αυτό και να το χρησιμοποιήσετε ως κύρια κατοικία μέχρι να πληροίτε τις προϋποθέσεις για τον αποκλεισμό της κύριας κατοικίας. Ωστόσο, ενδέχεται να μην επωφεληθείτε πλήρως από την εξαίρεση, επειδή δεν θα σας επιτρέπεται να εξαιρέσετε κέρδη που αντιστοιχούν στην περίοδο που νοικιάσατε το ακίνητο ή κέρδη ίσα με την απόσβεσή του.

Εναλλακτικά, ενδέχεται να μπορείτε να αναβάλλετε την πληρωμή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, εάν χρησιμοποιήσετε τα έσοδα για να αγοράσετε άλλο ενοικιαζόμενο ακίνητο στις Η.Π.Α. σε αυτό που η IRS αποκαλεί ανταλλαγή παρόμοιου είδους.

Για να λειτουργήσει αυτό, πρέπει να αποφασίσετε ποιο ακίνητο αγοράζετε εντός 45 ημερών από την πώληση του ενοικίου σας και πρέπει να αποκτήσετε την κυριότητα του νέου ακινήτου μέχρι την προθεσμία, η οποία θα είναι 180 ημέρες ή η ημερομηνία λήξης της φορολογικής δήλωσης, όποιο από τα δύο συμβεί πρώτο. νωρίτερα. Θυμηθείτε, μπορείτε να κάνετε μόνο μια ανταλλαγή ομοειδών με άλλο ενοικιαζόμενο ακίνητο, επομένως δεν μπορείτε να ακολουθήσετε αυτήν τη διαδρομή για να αγοράσετε ένα σπίτι για δική σας χρήση.

Εάν πουλάτε σπίτι ή ενοικιάζετε ακίνητο…

Είτε πουλάτε ένα σπίτι είτε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, μπορείτε να μειώσετε τη φορολογική σας υποχρέωση προσαρμόζοντας επαρκώς τη βάση σας. Μπορείτε να προσθέσετε τέλη διακανονισμού και έξοδα κλεισίματος από την αγορά του ακινήτου στη βάση. Μπορείτε επίσης να προσθέσετε το κόστος των προσθηκών και βελτιώσεων. Για να χαρακτηριστεί ως βελτίωση, το έργο πρέπει να προσθέσει αξία στο ακίνητο, να αυξήσει την αντοχή του ή να του επιτρέψει να χρησιμοποιηθεί για διαφορετικό σκοπό. Θα μπορούσατε να προσθέσετε ανακαινίσεις εάν περιλαμβάνονται σε μια πιο εκτεταμένη ανακαίνιση. Τέλος, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο πώλησης μιας επένδυσης με ζημία για να ακυρώσετε ορισμένα από τα κέρδη σας από την πώληση ακινήτων.

επόμενα βήματα

Εάν πιστεύετε ότι θα οφείλετε φόρο υπεραξίας για την πώληση ακινήτων, είναι λογικό να επικοινωνήσετε με έναν οικονομικό σύμβουλο ή έναν δικηγόρο ακινήτων. Μπορούν να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε τα φορολογικά ζητήματα που αφορούν την πώλησή σας και να απαντήσουν στις ερωτήσεις σας. Θα πρέπει επίσης να γνωρίζετε ότι μπορεί να χρειαστεί να κάνετε εκτιμώμενες πληρωμές φόρου εάν οφείλετε φόρο υπεραξίας.

Συχνές Ερωτήσεις

Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτων;

Ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του ακινήτου και της προσαρμοσμένης βάσης του ακινήτου. Η προσαρμοσμένη βάση είναι αυτό που πληρώσατε αρχικά για το ακίνητο, συν τις προσαρμογές που αυξάνουν ή μειώνουν αυτόν τον αριθμό. Αυτό το κέρδος πολλαπλασιάζεται με τον φορολογικό συντελεστή, ο οποίος εξαρτάται από παράγοντες όπως το φορολογικό σας κλιμάκιο και το χρονικό διάστημα που διαθέτετε το ακίνητο.

Ποιος είναι ο συντελεστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών του 2023 στα ακίνητα;

Ο φορολογικός σας συντελεστής εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως το εισόδημα και την κατάσταση κατάθεσης. Τα βραχυπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου φορολογούνται μαζί με το υπόλοιπο εισόδημά σας σύμφωνα με το φορολογικό σας κλιμάκιο. Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν θα πληρώσουν περισσότερο από 15% για μακροπρόθεσμα κέρδη κεφαλαίου, αλλά ένα ποσοστό 20% ισχύει για άτομα με υψηλό εισόδημα.

Ποιοι εξαιρούνται από υπεραξίες;

Ενδέχεται να μην χρειαστεί να πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για τα πρώτα $250.000 κέρδη από την πώληση της κύριας κατοικίας σας (ή 500.000 $ εάν είστε παντρεμένοι από κοινού) εφόσον πληροίτε συγκεκριμένες απαιτήσεις. Πρέπει να είχατε το ακίνητο και να ζούσατε σε αυτό ως κύρια κατοικία σας τα δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Και δεν μπορείτε να εκμεταλλευτείτε αυτή την εξαίρεση συχνότερα από μία φορά κάθε δύο χρόνια.